Fiscalité des résidences secondaires : Quels sont les impôts à payer ?

Si pour beaucoup, la résidence secondaire rime avec vacances, détente et plages de sable fin, pour les services fiscaux, la définition est plus terre à terre. Elle concerne tout logement, dont vous êtes propriétaire ou usufruitier, qui ne correspond pas à votre habitation principale. Autrement dit, vous ne l'occupez pas de façon habituelle et vous n’y avez pas vos centres d’intérêts matériels et professionnels.

Posséder une maison secondaire implique de respecter les échéances fiscales et de payer les impôts et taxes dont vous êtes redevables. Découvrez notre point complet sur la fiscalité des résidences secondaires, ainsi que les cas d’exonérations en vigueur.

Les obligations déclaratives

Depuis 2023, l’administration fiscale a mis en place une nouvelle obligation déclarative pour identifier l’usage des biens immobiliers. Cette procédure intervient dans le cadre de la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales, afin de déterminer qui reste redevable de cet impôt local.

Si vous étiez propriétaire d’un logement au 1er janvier 2023, vous connaissez vraisemblablement cette démarche qui consiste à indiquer comment votre bien est occupé (à titre permanent, location…). Tant que votre situation ne change pas, aucune autre déclaration n’est à renseigner.

Si vous envisagez l’achat d’un bien immobilier, sachez que vous devrez également accomplir cette formalité.

Les impôts locaux et les cas d’exonération

La taxe foncière sur les résidences secondaires

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) s’applique à tout bâtiment ancré au sol comme une maison ou un appartement, mais également un bateau aménagé en habitation et utilisé en point fixe.

Vous devez vous acquitter de cette taxe si vous êtes propriétaire ou usufruitier du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Le montant dû dépend de la valeur cadastrale de votre propriété ainsi que des taux votés par les collectivités territoriales (commune, département…).

Il existe plusieurs cas d’exonération temporaire de la taxe foncière :

- les constructions nouvelles ou reconstructions bénéficient de 2 ans d’exonération ; 

- les dépenses d’équipements installés pour réaliser des économies d’énergie sont également éligibles sous conditions, pour une durée de trois ans.

À noter que l’exonération relative à l’âge et aux ressources du propriétaire ne concerne que les résidences principales.

La taxe d’habitation ou THRS

La taxe d’habitation n’a pas totalement disparu ! Elle s’applique toujours aux résidences secondaires, c’est-à-dire aux locaux meublés et aux dépendances qui ne constituent pas votre habitation principale.

Comme la taxe foncière, elle repose sur votre situation vis-à-vis du bien au 1er janvier de l’année. Son montant est calculé en fonction de la valeur locative cadastrale et des taux d’imposition des collectivités locales.

Les communes en zone tendue peuvent voter une majoration de la taxe d’habitation, comprise entre 5 % et 60 %.

On constate peu de cas d’exonération de cet impôt local.

- Les personnes qui entrent dans un établissement d’accueil spécialisé ne sont pas soumises à la THRS pour leur ancien logement. - En zone de revitalisation rurale, les chambres d’hôte ou les locaux classés « meublés de tourisme » peuvent demander à en être exemptés.

La taxe sur les logements vacants

En réalité, il existe deux taxes sur les logements vacants à usage d’habitation. Elles portent toutes deux sur des biens vides ou dont le mobilier ne permet pas en l’état de les habiter. Voici un tableau récapitulatif des caractéristiques de ces impôts.

La Taxe sur les Logements Vacants (TLV) s'applique aux logements inoccupés depuis plus d'un an au 1er janvier, situés dans des zones tendues. Le taux d'imposition est de 17 % la première année, puis augmente à 34 % les années suivantes.

La Taxe d'Habitation sur les Logements Vacants (THLV) concerne les logements vacants depuis plus de 2 ans au 1er janvier. Elle s'applique à toutes les communes, à l'exception de celles qui appliquent la TLV. Le taux d'imposition de la THLV est équivalent au taux de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Quelques cas précis vous permettent de vous soustraire à cette taxe :

- la vacance est indépendante de votre volonté ;

- le bien est occupé plus de 90 jours consécutifs par an ;

- d’importants travaux sont à réaliser ;

- vous vous acquittez déjà de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

La fiscalité à prévoir en cas de location de votre résidence secondaire

La location de votre résidence secondaire est une alternative avantageuse pour rentabiliser votre bien immobilier, notamment pendant les périodes où le logement est inoccupé. Vous avez le choix entre la location saisonnière ou la location longue durée. Vous devez aussi décider si vous mettez à disposition un bien meublé ou vide.

Les revenus issus de la location sont imposables et doivent être déclarés à l’administration fiscale. Le régime de référence dépend du type de location. Les logements vides relèvent des revenus fonciers tandis que les meublés font partie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le niveau de vos recettes, vous pourrez profiter d’un abattement forfaitaire ou déduire les dépenses réellement engagées.

L’imposition de la plus-value de cession immobilière

Lors de la vente d’une résidence secondaire, la plus-value constatée, entre le prix d’achat et le prix de cession, est imposée au taux en vigueur, c’est-à-dire :

- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu (IR) ;

- 17,2 % de prélèvements sociaux.

Si vous détenez votre bien depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez d’un abattement de 6 % à l’IR pour chaque année écoulée, de sorte que la plus-value est exonérée au bout de 22 ans de détention du bien. Concernant les prélèvements sociaux, il faudra attendre 30 ans pour en être totalement exempté.

Résidence secondaire et impôt sur la fortune immobilière

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers fiscaux dont la valeur nette du patrimoine immobilier est estimée à plus de 1,3 million d’euros. La résidence secondaire rentre bien entendu dans l’assiette d’imposition.

Pour évaluer votre bien, il convient de retenir sa valeur vénale et de déduire les dettes afférentes comme les dépenses d’acquisition ou de construction.

L’achat d’une résidence secondaire comporte différentes facettes : la recherche, le financement, les travaux de rénovation… Et la fiscalité ou la législation locale sont également des critères à prendre en compte. Nos agents immobiliers Côte d’Azur Sotheby’s International Realty disposent de toute l’expertise nécessaire et de la connaissance du marché pour vous accompagner dans la réussite de votre projet immobilier.